Красноморский эконом-класс [Зарубежная недвижимость]

Большим спросом среди иностранцев сегодня пользуется элитное жилье в Дубаи и дешевые квартиры в Хургаде.

До недавних пор россияне для приобретения недвижимости за рубежом выбирали исключительно европейские широты. Сегодня же наши соотечественники, как и граждане многих других государств, устремились на Восток и приобретают дома и квартиры в арабских странах. Хотя, конечно, «в странах» - слишком громко сказано. Выбирают в основном между фешенебельными и богатыми Арабскими Эмиратами и бедным, но динамично развивающимся и гостеприимным Египтом. Все зависит от вкусов и финансовых возможностей.

Выбор невелик

В настоящий момент безоговорочным лидером арабского рынка недвижимости является Дубаи. «Благодаря данному эмирату ОАЭ занимают первое место по объему продаж недвижимости иностранцам, ­ сообщает Мария Бобылева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Евро­резидент». ­ На втором месте по объему продаж находится Египет». Пользуется спросом у иностранцев и недвижимость Турции, однако эту страну чаще относят к Европе, поэтому мы не будем ее рассматривать в рамках данного обзора.

В последнее время стала появляться также информация по продаже недвижимости в Иордании, Сирии и в некоторых других арабских странах. Например, предлагаются к приобретению апартаменты в курортном комплексе «Тала Бей», расположенном на юге Иордании на Красном море. Как рассказывает руководитель проектов Группы компаний «Реальный бизнес» Екатерина Уголева, в целом власти Иордании поощряют и содействуют развитию рынка недвижимости: здесь установлен льготный режим налогообложения, кроме того, банки Иордании предлагают выгодные условия кредитования иностранных граждан для приобретения недвижимости на территории страны (под 2­7% годовых в долларах США). Но пока подобные предложения – все еще экзотика для иностранцев. К тому же говорить о широко распространенной практике приобретения иностранными гражданами недвижимости Иордании, Сирии и других арабских стран, кроме ОАЭ и Египта, рано, ведь есть лишь отдельные предложения по конкретным проектам.

Найди отличия

В ОАЭ и Египте, отмечает Мария Бобылева, приобретать недвижимость иностранцам разрешили примерно в одно и то же время. Схожая ситуация наблюдается на обоих рынках и по отношению к правовым аспектам владения недвижимостью нерезидентами. «В Египте продажа в собственность разрешена только в Хургаде, в других городах, например Шарм­Эль­Шейхе, Каире, Александрии, можно приобретать лишь в долгосрочный лизинг на 99 лет, ­ рассказывает Мария Бобылева. ­ В ОАЭ на правах свободного владения иностранцы могут приобретать недвижимость только в Дубаи, в остальных эмиратах разрешена продажа на правах долгосрочного лизинга».

При этом, как рассказали в компании Sea View Realty, в Египте иностранный гражданин имеет право приобрести в собственность и зарегистрировать в государственном реестре 2 единицы собственности, каждая из них площадью не более 4000 кв. м. В эмиратах регистрация в Земельном департаменте права собственности на приобретенную недвижимость дает ее собственнику абсолютное право владения ею. Но, несмотря на это, на практике получается, что полностью распоряжаться своей недвижимостью владелец не может. Как рассказывает Сергей Коченков, учредитель АН «Гостиный двор», многие застройщики обязательным условием в договор купли­продажи включают пункт, согласно которому, если владелец хочет продать недвижимость, он должен получить предварительно согласие своего застройщика.

Существенные отличия наблюдаются в сфере земельных отношений рассматриваемых арабских государств. В ОАЭ пока не оформляют в собственность землю иностранцам. В Египте же любой иностранный гражданин может стать собственником земли.

«Облегченные» условия

Политика ОАЭ и Египта одинаково направлена на привлечение иностранного капитала на рынок недвижимости.

Во­первых, механизм оформления сделок с недвижимостью в Египте и ОАЭ предельно прост. В Египте договор купли­продажи и его перевод заверяются в посольстве, оплачивается налог в размере 2,5% от стоимости недвижимости, после чего счастливый обладатель египетской квартиры становится собственником и жилья, и части земли, на которой построено здание и вокруг него. В Эмиратах, как рассказывает Варвара Смолина, консультант по юридическим вопросам компании RUSTAR Real Estate, после оформления договора купли­продажи недвижимости в офисе застройщика там же производится регистрация перехода права собственности на объект, что может занять около двух недель. При этом за регистрацию необходимо заплатить всего 1,5­2% от стоимости недвижимости.

Во­вторых, в обеих странах возможны рассрочки платежей при покупке недвижимости и получение иностранцами ипотечного кредита. Как рассказывает Мария Бобылева, в Египте закрепилась практика выплаты стоимости объекта в рассрочку в течение 0,5­1 года, причем о рассрочке надо договариваться с продавцом. В Эмиратах же сами компании­застройщики предлагают разные схемы оплаты. «Как правило, необходимо внести депозит в размере 10%(и более) и в дальнейшем погасить оставшуюся сумму либо посредством регулярных выплат в течение строительства (2­3 года), либо после заселения», ­ говорит Сергей Коченков. Ипотечные кредиты иностранцам на приобретение недвижимости выдаются в обеих странах. Однако, по словам Марии Бобылевой, россиянам получить кредит в ОАЭ крайне сложно, так как после того, как русские проявили свою недобросовестность, существует негласное правило не выдавать россиянам кредиты.

В­третьих, и в Египте, и в Эмиратах действует щадящая налоговая политика государства в отношении собственников недвижимости и инвесторов. К примеру, в Египте годовой налог на недвижимость с виллы площадью 400 кв. м не превышает 600 рублей. В ОАЭ вообще нет налогов ни на прирост стоимости капитала, ни на доход от аренды.

Рынки разного класса

Несмотря на схожесть условий приобретения и пользования недвижимостью для иностранцев, ОАЭ и Египет, по словам Марии Бобылевой, ­ это диаметрально противоположные рынки. Рынок Эмиратов – это элитная недвижимость, высокое качество объектов, развитый сервис и т.д. Египет – совершенно другой уровень, совершенно другой масштаб, другое качество жилья. Отсюда и столь значительная разница в ценах. По данным компании DubaiPROPERTY.ru, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Дубаи составляет $2,5–3 тыс.

В Египте же еще совсем недавно можно было купить 1­комнатную квартиру площадью 75 кв. метров в 5–10 минутах от моря за $10 тыс. Сейчас цены выросли, и, по данным компании Sea View Realty, квартиру с 1 или 2 комнатами можно приобрести по цене от $20 тыс. Это вариант без отделки и, возможно, даже без окон и дверей. Средняя стоимость 1 кв. м в обычных квартирах вторичного рынка на курортах Красного моря составляет около $300 за кв. м. Качественная отделка и оборудование мебелью и бытовой техникой может поднять стоимость до $500­800 за 1 кв. м. За $60 тыс. в Хургаде можно купить 5­комнатную квартиру с ремонтом, мебелью, сантехникой и кондиционером. А 3­комнатная квартира площадью 125 кв. м с видом на море и люксовым ремонтом обойдется в $110 тыс. Что касается вилл, расположенных на первой линии моря, то они, конечно, дороже, как и везде. Полностью готовая к эксплуатации усадьба на берегу моря, с двухэтажным особняком площадью 260 кв. метров, с бассейном стоит $490 тыс. Есть в Египте и отдельные престижные дорогие места, такие как Эль­Гун. Это «маленькая Венеция» Египта, растянувшаяся на 10 км вдоль береговой линии, изрезанной лагунами с многочисленными островками. Скромная вилла без отделки здесь стоит как минимум $270 тыс.

Разные цели

Приобретая недвижимость в Дубаи и в Египте, иностранцы преследуют, как правило, разные цели. По словам специалистов, приобретение недвижимости в ОАЭ чаще всего (примерно в 70­80% случаев) рассматривается как инвестирование средств с целью получения прибыли. Это объясняется высокой ликвидностью объектов и быстрым темпом роста цен на недвижимость.

Что касается Египта, то, как отмечает Мария Бобылева, одним из основных мотивов приобретения там недвижимости является привлекательность самого места: побережье Красного моря, теплый климат круглый год и т.д.

Ирина Колесникова