Мировой кризис и недвижимость Египта, А.Селиванов

А.Селиванов
Руководитель Департамента маркетинговых исследований
 и инвестиционных проектов компании Sea View Realty, JSC,
доктор наук, доцент

Рынок недвижимости в Египте в условиях мирового экономического кризиса – один из эффективных способов долгосрочного и среднесрочного инвестирования

Новости из Интернета и телевидения осенью 2008 г. стали похожи на фронтовые сводки: «...Европейский центробанк за минувшие два дня провел интервенцию на сумму в 100 млрд. евро. Его американский коллега ФРС США выдал кредитов на 86 млрд. евро, британский центробанк – на 31 млрд. евро, Банк Японии – на 17 млрд. евро». Финансово-экономический кризис охватывает все больше стран. Центральные банки мира пытаются утихомирить бурю на финансовых рынках. От Австралии до Германии власти предоставляют кредитным организациям срочные займы на десятки миллиардов евро: ведь если кризис не купировать сейчас, банки перестанут финансировать экономику и деловая активность остановится во всем мире.

На фоне процессов нестабильности мировых фондовых рынков, банкротства старейших банков США и Великобритании, крупных западных компаний-авиаперевозчиков и других признаков мирового  экономического кризиса, рынок недвижимости в Египте приобретает все большую популярность среди иностранных инвесторов. При этом отмечается повышение инвестиционной активности не только со стороны крупных игроков финансового рынка, но и со стороны обычных людей, представителей среднего класса из Западной и Восточной Европы, стран Прибалтики и России. Для каждого инвестора находится свой сегмент рынка египетской недвижимости.

Крупные инвесторы покупают, как правило, большие участки земли на побережье Красного моря размером в несколько гектаров, на которых в последующем строят новые туристические курорты и отели, а также жилые комплексы, ставшие популярными среди иностранных покупателей египетской недвижимости  в последние 2-3 года. Расчет совершенно правильный – сфера туризма на красноморском побережье Египта будет только развиваться, не смотря ни на какие мировые и региональные экономические кризисы. Для многих людей стало уже привычным отдыхать зимой под   теплым ласковым солнцем на берегу не менее ласкового моря. Армия любителей круглогодичного морского отдыха только увеличивается. Так, в 2007 году в Египте побывало 1,5 млн. россиян. В 2008 году этот показатель преодолен уже в начале сентября, а к концу года может перешагнуть отметку в 2 млн.

Представители среднего класса (тор-менджеры, владельцы компаний среднего бизнеса, чиновники федерального уровня и др.) нашли в Египте прекрасную возможность инвестировать свои средства в жилую недвижимость эконом-класса под дальнейшую продажу или под сдачу в аренду.  По показателям первой половины 2008 г. египетский рынок недвижимости принес арендодателям прибыли больше, чем в Испании и Турции. Так, в Испании этот показатель составил около 4% от стоимости недвижимости, в Турции 5%, а в Египте – более 8%. При этом, в Египте наступил осенний сезон, когда потоки туристов многократно увеличиваются, а желающих арендовать приличную меблированную квартиру или виллу на берегу моря сроком на сезон и более становится больше, чем может предложить рынок. Следовательно, эти показатели значительно изменятся к концу года в пользу Египта.

Понимая неустойчивое положение мировой экономики, сомнения в устойчивости банков, многие простые россияне и граждане европейских государств прибегают к единственному надежному способу сохранения своих средств путем покупки ликвидной недвижимости в Хургаде, Эль Гунне и Сафаге – основных туристических центрах Египта на африканском побережье Красного моря.

К ликвидной недвижимости в этих городах относятся небольшие студии и просторные апартаменты, которые здесь можно купить от 40 до 80 тыс. долларов. С учетом того, что недвижимость повышается в цене ежегодно на 30-40%, а купленные квартиры можно легко продать иностранцам, то утверждение о ликвидности данного сегмента недвижимости в туристических центрах Египта неоспоримо. Особенно пользуются спросом в настоящее время квартиры и студии, расположенные в жилых комплексах, имеющих свою развитую инфраструктуру. Основными элементами инфраструктуры комплексов, имеющих спрос среди покупателей, являются: бассейны, тренажерные залы, сауны, спа-центры, магазины товаров повседневного спроса, прачечные, детские сады, игровые площадки. Наиболее продвинутые жилые комплексы, претендующие на «элитарность», имеют в своем составе гольф-поля, теннисные корты, конюшни для  скаковых лошадей.

Рынок недвижимости  в туристических центрах Египта быстро отреагировал на спрос среди покупателей недвижимости – на побережье строится несколько десятков таких комплексов, имеющих собственный пляж и необходимую инфраструктуру. Более 20 таких комплексов будут сданы в 2010-2011 гг.

Менее ликвидным остается сектор элитного жилья, к которому в Египте можно отнести виллы с участком земли и бассейном, расположенные не более 500 м от моря. Виллу, готовую к проживанию, соответствующую указанным параметрам, можно купить от 300 тыс. долларов до 1 млн. Такой разброс цен зависит от многих факторов, основными из которых являются район расположения виллы, количество и площадь жилых и нежилых помещений, наличие собственного пляжа, удаленность от моря, качество отделки, ухоженность территории и зеленых насаждений, наличие мебели, спутникового ТВ, Интернета и телефона.

Такую недвижимость сложнее продать, но гораздо легче сдать в долгосрочную аренду. Владельцы вилл, расположенных в Хургаде и Эль Гуне, охотно сдают в аренду свою недвижимость сроком от полугода и более. Есть примеры, когда такая недвижимость сдавалась на 5 и более лет. Интервал цен аренды вилл в Хургаде составляет от 1500 до 2500 тыс. долларов в месяц. При этом, арендодатели требуют предоплату, как минимум, от 3-х месяцев. Спрос на виллы огромен, особенно среди иностранных компаний, развертывающих свои офисы в Хургаде и других египетских городах на Красном море, а также жителей Европы. Таким образом, меньший прирост цен на элитную недвижимость (10-15% в год) может быть покрыт получением прибыли за счет ее сдачи в аренду.

В условиях нестабильности мировой экономики Египет все более становится привлекателен для зарубежных инвесторов. Так, по данным аналитической группы «Doing Business» Всемирной организации банков в 2007 году  Египет находится на первом месте в списке ведущих стран-реформаторов в части создания благоприятных условий для ведения бизнеса. Эта страна значительно улучшила свои позиции в глобальном рейтинге по благоприятности условий ведения бизнеса, осуществив реформы в пяти из 10 областей, которые анализируются в докладе "Ведение бизнеса".

«Один из выводов доклада заключается в том, что самая высокая доходность акционерного капитала отмечается в странах, осуществляющих наиболее масштабные реформы», – отмечает Майкл Клейн, Вице-президент Всемирного банка и IFC по вопросам развития финансового и частного секторов. – «Инвесторы ищут более широкие возможности и находят их в странах, которые проводят реформы вне зависимости от исходных позиций», – добавляет г-н Клейн. Высокими темпами осуществляются реформы в крупных странах с развивающейся экономикой: Китае, Египте, Индии, Индонезии, Турции и Вьетнаме – все эти страны добились прогресса в создании благоприятных условий ведения бизнеса.

Таким образом, в условиях мирового экономического кризиса,  рынок недвижимости в Египте становится одним из эффективных способов долгосрочного и среднесрочного инвестирования.